BGH, 06.04.2005 - XII ZR 308/02: Kombination von Endrenovierung und laufenden Schönheitsreparaturen

Der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschied am 06.04.2005, dass - wie zuvor schon vom VIII. Zivilsenat für das Wohnraummietrecht ausgesprochen - auch im Gewerberaummietrecht die formularvertragliche Kombination von Endrenovierungsklausel und Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt.

Der XII. Zivilsenat berief sich auf den sog. "Summierungseffekt" und schloss sich damit der wohnungsmietrechtlichen Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats ausdrücklich an.

Zunächst geht der BGH auf die Entwicklung der Rechtsprechung (im Wohnraummietrecht) ein:

"In der Rechtsprechung zur Wohnraummiete wird seit langem die Auffassung vertreten, daß eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam ist (OLG Hamm ZMR 1981, 179; OLG Frankfurt WuM 1981, 272). Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Rechtsprechung angeschlossen (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, 3115) und darüber hinaus entschieden, daß im Wohnraummietrecht auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen können. Er hält in solchen Fällen sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, für unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755)."

(Symbolbild Renovierung)

Im Anschluss daran spricht er sich für die Übertragung auf die Gewerberaummiete aus:

"Der erkennende Senat schließt sich der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats für den Bereich der Geschäftsraummiete an."

Denn:

"Der Senat sieht keinen überzeugenden Grund, für den Bereich der Geschäftsraummiete der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates nicht zu folgen."

Aus der Einzelbegründung:

"Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für die von ihm vertretene Auffassung auf den besonderen Schutz, den das BGB dem Wohnraummieter gewährt. Zwar sieht das Gesetz für Teilbereiche einen besonderen Schutz des Wohnraummieters vor. So ist z.B. der Kündigungsschutz des Wohnraummieters stärker ausgeprägt (vgl. § 573 BGB). Ferner darf das Minderungsrecht nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB), worauf das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 245) verweist. Für den Bereich der Schönheitsreparaturen fehlt es aber an einer Besserstellung des Wohnraummieters. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der Wohnraumvermieter. Das Gesetz behandelt die Vermieter in beiden Fällen gleich."

(Quelle: BGH, Urteil v. 06.04.2005, XII ZR 308/02)

(Eigestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler)