BGH, 14.11.2007 - VIII ZR 340/06: Zur Tierhaltung im Wohnraummietverhältnis
Mit Urteil vom 14.11.2007 hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit einer Klausel in einem Formularmietvertrag zur Tierhaltung zu befassen.
Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin dem Mieter einen Mietvertrag mi folgender Formularklausel gestellt:
"Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters. Dies gilt nicht für den vorübergehenden Aufenthalt von Tieren bis zu ... Tagen. Die Zustimmung kann widerrufen bzw. der vorübergehende Aufenthalt untersagt werden, wenn von dem Tier Störungen und/oder Belästigungen ausgehen." (Rdnr. 1)
Der Mieter nahm die Vermieterin auf Zustimmung zur Haltung von zwei "reinen Wohnungskatzen" der Rasse Britisch Kurzhaar in Anspruch. Amts- und Landgericht entschieden unterschiedlich.
Der BGH konnte zwar den Rechtsstreitnoch nicht abschließend entscheiden, gab aber in Vorfragen bereits dem Mieter Recht.
Denn die streitgegenständliche Klausel benachteilige den Mieter bereits deshalb unangemessen, weil sie nur Ziervögel und Zierfische vom Zustimmungvorbehalt ausnimmt:
"Die unangemessene Benachteiligung des Mieters ergibt sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische besteht, hingegen nicht für andere Kleintiere wie etwa Hamster und Schildkröten." (Rdnr. 15)
(Symbolbild Katze)
Damit ist die streitgegenständliche Klausel unwirksam und es fehlt an einer (wirksamen) mietvertraglichen Regelung zur Tierhaltung.
Das Fehlen einer solchen vertraglichen Regelung führt indes nicht zu einer automatischen Zulässigkeit (jeder) Tierhaltung. Vielmehr gilt die gesetzliche Regelung:
"Fehlt es wie hier an einer wirksamen Regelung der Tierhaltung im Mietvertrag, ist allein die gesetzliche Regelung maßgebend." (Rdnr. 18)
Der BGH entscheidet sich hierbei für eine Abwägungslösung. Über die Frage der Tierhaltung ist - "abgesehen von Kleintieren" (Rdnr. 18) - daher jeweils im konkreten Fall im Wege der Einzelabwägung zu entscheiden, wobei sich schematische Lösungen verbieten:
"Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem hier gegebenen Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters." (Rdnr. 19)
Der BGH musste den Rechtsstreit allerdings zur weiteren Entscheidung zurückverweisen:
"Im vorliegenden Fall lässt sich bisher nicht beurteilen, ob die von dem Kläger beabsichtigte Haltung von zwei Katzen der Rasse Britisch Kurzhaar zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Ein entsprechendes Feststellungsbegehren ist in der (Leistungs-)Klage auf Zustimmung zur Haltung der Katzen als Minus enthalten. Für eine Entscheidung über dieses Begehren fehlt es an der Feststellung der erforderlichen Tatsachen und der gebotenen umfassenden Interessenabwägung, die im wesentlichen Aufgabe des Tatrichters ist und revisionsrechtlich nur auf Rechtsfehler hin überprüft werden kann." (Rdnr. 20)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
