BGH, 08.10.2008: Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberaummiete unwirksam
Der - für das Gewerberaummietrecht zuständige - XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) übernahm mit seiner Entscheidung vom 08.10.2008 die vom - für das Wohnraummietrecht zuständigen - VIII. Zivilsenat entwickelten Grundsätze zur Unwirksamkeit von formularvertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen.
Der XIII. Zivilsenat wies zunächst darauf hin, dass - eigentlich, d.h. ohne wirksame Übertragung auf den Mieter - die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen beim Vermieter läge:
"Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung des Vermieters, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten." (Rdnr. 12)
(Symbolbild)
Eine Übertragung auf den Mieter sei aber seit langem praktische Übung und daher - im Grundsatz - von der Rechtsprechung auch anerkannt und gebilligt:
"Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind." (Rdnr. 12)
Diese Übertragung unterliege aber gewissen Grenzen. Insbesondere sei es nach der vom VIII. Zivilsenat im Bereich der Wohnraummiete jüngst eingeführten Rechtsprechung unzulässig, wenn dem Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen nach "starren Fristen" (hierzu rechnen auch "Mindest-"Fristen, wie im entschiedenen Fall) auferlegt werde. Denn dann könne der Fall eintreten, dass zwar die Renovierungsfrist abgelaufen, das Objekt aber tatsächlich noch gar nicht renovierungsbedürftig sei. Der Mieter würde dann bei einer "starren Frist" gleichwohl zur Renovierung verpflichtet, obwohl diese tatsächlich noch nicht notwendig sei. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB dar:
"Unter Bezug auf diese gesetzliche Regelung hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs u.a. Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem 'starren' Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586, 2587)." (Rdnr. 17)
In der Literatur war allerdings umstritten, ob diese, zunächst für den Bereich der Wohnraummiete entwickelte, Rechtsprechung auch auf formularvertragliche Gewerberaummietverträge anwendbar sei. Die Frage war auch deshalb spannend, weil die Zuständigkeit für das Wohnraummietrecht beim VIII. Zivilsenat, die für das Gewerberaummietrecht dagegen beim XII. Zivilsenat liegt.
Der XII. Zivilsenat entschied diese Frage nun im Sinne eines Gleichlaufs zwischen Wohn- und Gewerberaummietrecht:
"Der Senat schließt sich der Auffassung an, die auch für Mietverträge über Gewerberäume eine starre Fristenregelung für Schönheitsreparaturen durch den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam hält." (Rdnr. 21)
Der starre Fristenplan und die damit verbundene Unwirksamkeit schlägt im Übrigen auch auf die grundsätzlich wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch. Die Klausel ist dann insgesamt unwirksam; gleiches würde sogar gelten, wenn die Übertragung einerseits und der starre Fristenplan andererseits in getrennten Klauseln geregelt wären:
"Hier lässt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter allerdings nicht isoliert vom Umfang der durchzuführenden Arbeiten beurteilen. Wäre der Umfang in Form einer starren Fristenregelung unwirksam, verbliebe für die Verpflichtung des Mieters kein hinreichender Rahmen. Wegen des inneren Zusammenhangs beider Aspekte wäre eine Gesamtregelung sogar dann unwirksam, wenn eine Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen in zwei verschiedenen Klauseln enthalten wären." (Rdnr. 33)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
