BGH, 22.04.2009 - VIII ZR 86/08: Zur Bestimmung der Wohnfläche einer Mietwohnung
Mit Urteil vom 22.04.2009 musste sich der - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit der korrekten Ermittlung der Wohnfläche einer Mietwohnung befassen.
Hintergrund des Rechtsstreits bildete ein Mietverhältnis aus dem November 2003.
Der Streit ging um die Frage, ob zwei zur Mietwohnung gehörende Dachterrassen jeweils mit einem Viertel oder mit der Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche zählen.
(Symbolbild)
Der Mietvertrag der Parteien enthält zwar eine Angabe der Gesamtfläche ("ca. 120 qm") der Wohnung (einschließlich der Terrassen), aber keinen Hinweis darauf, nach welchen Bestimmungen die Wohnfläche rechnerisch zu ermitteln ist.
In Betracht kamen im wesentlichen die bis zum 31.12.2003 geltende Bestimmung des § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung oder die ab 01.01.2004 geltende Wohnflächenverordnung.
Der BGH wies in seiner Entscheidung zunächst nochmals auf seine Rechtsprechung aus dem Jahre 2004 hin, wonach der Mieter bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Vertrag genannten Wohnfläche nach unten von mehr als 10% zur Mietminderung berechtigt sei, und zwar auch dann, wenn die Wohnfläche mit dem Zusatz "ca." versehen sei:
"Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB aufweist, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (...). Dies gilt, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, auch dann, wenn der Mietvertrag wie hier zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält (...)." (Rdnr. 14)
Weiter führt der BGH aus, dass bei Fehlen einer Vereinbarung der Parteien dahingehend, wie die Wohnfläche zu bestimmen sei, grundsätzlich auf die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Regelungen zurückzugreifen sei:
"Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Begriff der 'Wohnfläche' im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und dementsprechend aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung beziehungsweise der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender." (Rdnr. 19)
(Quelle: BGH, Urteil v. 22.04.2009, VIII ZR 86/08)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michel Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
