BGH, 25.09.2009 - V ZR 33/09: Zur Änderung einer Teilungserklärung durch Beschluss

Der Bundesgerichtshof (BGH) widmete sich in der wohnungseigentumsrechtlichen Entscheidung vom 25.09.2009 der Frage, ob und - wenn ja - unter welchen Umständen eine Teilungserklärung durch Beschluss geändert werden kann.

Hintergrund der Entscheidung bildete der Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Bereich des Amtsgerichts Karlsruhe (AG Karlsruhe). Die dortige Teilungserklärung enthielt unter anderem folgende Passage:

"Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten. Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen der Wohnung sind jedoch von den Wohnungseigentümern auf ihre Kosten zu beseitigen."

(Symbolbild)

Diese Regelung weist nur die Kostentragung für die Beseitigung von (bereits eingetretenen) Schäden an den genannten Fenstern und Türen den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Die Kosten der - auf Vermeidung von eintretenden Schäden gerichteten - laufenden Instandhaltungsmaßnahmen werden dagegen nicht den einzelnen Wohnungseigentümern übertragen. Sie bleiben somit bei der Gemeinschaft.

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer war mit dieser Aufspaltung nicht einverstanden und beschloss in der Eigentümerversammlung vom 05.07.2007 folgende Regelung:

"wie folgt ... (zu behandeln): Neben den (in § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung) ... aufgeführten Schäden sind sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und Terrassentüren von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen."

Ein Wohnungseigentümer erhob Klage gegen den Beschluss.

Der BGH sprach nun aus, dass der Beschluss bereits wegen fehlender Beschlusskompetenz nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig sei:

"Der Beschluss vom 5. Juli 2007 ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig." (Rdnr. 5)

Denn es gelte:

"Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, eine solche Regelung im Wege eines Beschlusses zu treffen. Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätzlich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist, § 16 Abs. 3 WEG, oder wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll, § 16 Abs. 4 WEG. So liegt es hier nicht. ..." (Rdnr. 7)

(Quelle: BGH, Urteil v. 25.09.2009, V ZR 33/09)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))