BGH, 08.02.2013 - V ZR 238/11: Rauchmelder und Wohnungseigentum
Am 08.02.2013 hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit Fragen zu Rauchwarnmeldern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu befassen.
Die Parteien des Rechtsstreits bildeten eine WEG in Hamburg. In Hamburg gilt nach § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung zu Rauchwarnmeldern folgende gesetzliche Regelung:
"(6) In Wohnungen müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Vorhandene Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten."
Die WEG beschloss in der Eigentümerversammlung vom 08.02.2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages.
(Symbolbild)
Ein Wohnungseigentümer griff den Beschluss an.
Der BGH wies die Klage - ebenso wie das Berufungsgericht - zurück. Jedenfalls dann, wenn das Landesrecht - wie zwischenzeitlich in den meisten Bundesländern - eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsehe, könnten die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern beschließen.
Dabei sei es auch gleichgültig,
"ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet." (Rdnr. 8)
Denn für alle diese Fälle bestehe eine Rechtsgrundlage (Beschlusskompetenz) aus dem WEG-Recht:
Der BGH verweist hierbei auf die Bestimmungen des - im Falle einer Pflicht zu Lasten des Verbandes - § 10 Abs. 6 S. 2 WEG bzw. - im Falle einer Pflicht der Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Mitberechtigte am Grundstück - § 10 Abs. 6 S. 3 WEG. Für den Fall, dass die öffentlich-rechtliche Bestimmung sich an den einzelnen Wohnungseigentümer richte, bestehe zumindest eine gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis der Wohnungseigentümersammlung. Schließlich sei es jedenfalls für das Gemeinschaftseigentum förderlich, wenn der Verband der Wohnungseigentümer die Installation von Rauchmeldern veranlasse. Die schnellere Entdeckung von Bränden, eine zumindest mittelbare Folge der Installation von Rauchwarnmeldern, schütze das Gemeinschaftseigentum und beuge auch der Gefahr vor, dass es bei Fehlen einzelner Rauchwarnmelder im Schadensfall zu Kürzungen seitens des Gebäudeversicherers kommen könne.
Soweit eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung vereinzelt mit der Argumentation abgelehnt wurde, dass es sich bei den Rauchwarnmeldern um Sondereigentum handeln würde und für Sondereigentum bekanntlich generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung bestehe, erteilte der BGH dieser Auffassung eine Absage:
"Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum." (Rdnr. 15)
Auch wird mit dem Einbau nicht unzulässig in das Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer eingegriffen:
"Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eineTapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG)." (Rdnr. 18)
Nach alledem war der angefochtene Beschluss zumindest nicht nichtig.
Ob er ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, konnte der BGH nicht prüfen, da der Kläger insoweit die Anfechtungsfrist von einem Monat nicht eingehalten hatte:
"Ob der von dem Kläger angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bedarf keiner Entscheidung, weil mangels rechtzeitiger Anfechtung des Beschlusses nur Nichtigkeitsgründe zu prüfen sind." (Rdnr. 20)
Der BGH erwähnt an anderer Stelle in seinem Urteil, dass es sich bei der Frage, ob die Wohnungseigentümer bei ihrer Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssten, dass ggf. einzelne Sondereigentümer bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht haben, um eine solche der ordnungsgemäßen Verwaltung handeln würde (Rdnr. 17).
(Quelle: BGH, Urteil v. 08.02.2013, V ZR 238/11)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
