BGH, 20.03.2013 - VIII ZR 168/12: Kein generelles Tierhaltungsverbot (Hunde, Katzen) im Mietvertrag
Der - unter anderem für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in einem Urteil vom 20.03.2013 mit der Frage der Wirksamkeit eines formularvertraglichen Tierhaltungsverbots in einer Mietwohnung zu befassen.
Im entschiedenen Fall enthielt der von der Vermieterseite gestellte, vorformulierte Mietvertrag unter anderem folgende Klausel:
"Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Nutzer und im Interesse einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung des Gebäudes, des Grundstücks und der Wohnung bedarf das Mitglied der vorherigen Zustimmung der Genossenschaft, wenn es Tiere hält, soweit es sich nicht um übliche Kleintierhaltung handelt (z. B. Fische, Hamster, Vögel), es sei denn, in §16 ist etwas anderes vereinbart." (Rdnr. 2)
(Symbolbild)
In § 16 Abs. 1 des MIetvertrages findet sich folgende, ebenfalls von der Vermieterseite vorformulierte Klausel:
"Das Mitglied ist verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten."
Der Mieter zog mit einem Hund in die Wohnung ein. Konkrete Beeinträchtigungen für die Mietsache oder Störungen für das Zusammenleben im Haus wurden nicht geltend gemacht.
Vielmehr verlangte die Vermieterin aus generellen Gründen - unter Berufung auf die obigen Vertragsklauseln - die Entfernung des Hundes aus der Wohnung. Amts- und Landgericht entschieden unterschiedlich:
"Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Mietwohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das Urteil der Vorinstanz geändert und die Klage abgewiesen." (Rdnr. 5)
Der BGH gab dem Mieter Recht. Das generelle Verbot der Katzen- und Hundehaltung stelle eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 und 2 BGB dar.
§ 307 Abs. 1 und 2 BGB lauten:
"(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) ..."
Der BGH begründet seine Auffassung im Wesentlichen wie folgt:
"Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 16 Satz 1 des Mietvertrags soll die Haltung von Katzen und Hunden generell und ohne Einschränkung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB) gehören. Die Klausel verbietet eine Katzen- und Hundehaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen." (Rdnr. 16)
Und weiter:
"Eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt schon darin begründet, dass auch evident berechtigte Belange des Mieters an einer entsprechenden Tierhaltung in vollem Umfang ausgeblendet werden. Dem Mieter ist die Haltung von Hunden (und Katzen) selbst in besonderen Härtefällen (etwa bei einem Angewiesensein auf einen Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehund ) untersagt. Weiter ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auch daraus, dass das Hunde- und Katzenhaltungsverbot uneingeschränkt sogar in den Fällen gilt, in denen auf Seiten des Vermieters kein berechtigtes Interesse an einem solchen Verbot erkennbar ist, etwa weil von den gehaltenen Tieren keine Beeinträchtigungen der Mietsache und keine Störungen anderer Hausbewohner oder sonstiger Nachbarn ausgehen." (Rdnr. 18)
Da das generelle Verbot im Mietvertrag somit unwirksam war, war hinsichtlich der Zulässigkeit der Hundehaltung eine Interessenabwägung vorzunehmen.. Dies ging im konkreten Fall zugunsten des Mieters aus:
"Folge der Unwirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Hunde- und Katzenhaltung, ist ... die in Anwendung der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs.1 BGB) gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien und anderer Hausbewohner und Nachbarn." (Rdnr. 24)
"Die Interessenabwägung des Berufungsgerichts, das eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung bejaht, ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden." (Rdnr. 25)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
