BGH, 31.07.2013 - VIII ZR 149/13: Zur Nutzung eines zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhauses
Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in einem zwangsvollstreckungsrechtlichen Beschluss vom 31.07.2013 mit der Frage zu befassen, ob ein Räumungsverfahren gemäß § 719 Abs. 2 ZPO (einstweilig) einzustellen sei.
Hintergrund bildete die Räumung eines zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhauses.
Der Mieter war Inhaber eines Gewerbebetriebs (Hausmeister-Service, De-und Remontage von Aufzugsanlagen und Schwertransporte innerhalb von Gebäuden, Montage von Aufzugsanlagen und Bau von Montagerüstung).
Als "Betriebsstätte" hatte der Mieter gegenüber dem Gewerbeamt seit Jahren die Wohnadresse angegeben. Auch trat er gegenüber Kunden unter dieser "Geschäftsadresse" auf.
Nach den Behauptungen des Mieters seien von seinem Betrieb allerdings keine konkreten Störungen ausgegangen,
"weil er in dem vom Kläger gemieteten Einfamilienhaus in der Vergangenheit keine geschäftlichen Besuche von Mitarbeitern oder Kunden empfangen habe. Außerdem stelle er die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder
auf der Straße in der Nähe des Grundstücks ab, sondern ausschließlich auf
einem dafür gesondert angemieteten Platz." (Rdnr. 4)
(Symbolbild)
Der BGH entschied, dass es auf das Vorbringen des Mieters (Fehlen konkreter Störungen) im vorliegenden Fall nicht ankäme. Vielmehr liege eine nicht erlaubte und damit vertragswidrige gewerbliche Nutzung vor. Denn (Hervorhebung nicht im Original):
"Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 -VIII ZR 165/08, aaO Rn.15)." (Rdnr. 4)
Soweit in der Rechtsprechung - ausnahmsweise - nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch auf Gestattung einer gewerblichen Nutzung insbesondere dann in Betracht kommen kann, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung, so wurde dies im vorliegendn Fall vom BGH knapp verneint:
"Einen solchen Ausnahmefall hat das Berufungsgericht hier angesichts von Art und Zuschnitt des vom Beklagten geführten Gewerbebetriebs rechtsfehlerfrei verneint." (Rdnr. 5)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
