BGH, 13.09.2013 - V ZR 209/12: Erwerber von ETW trifft keine Haftung für rückständiges Hausgeld
Wie der Bundesgerichtshof (BGH) am 13.09.2013 entschied, haftet der Erwerber von Wohnungseigentum nicht für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers.
Hintergrund der vorliegenden Entscheidung bildete eine Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegen den (neuen) Wohnungseigentümer auf Duldung der Zwangsvollstreckung wegen rückständiger Hausgelder des Voreigentümers.
Insofern berief sich die WEG auf das Vorrecht für Hausgeldrückstände gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG:
"(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
...
2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
..."
Die klagende WEG war der Meinung, dass die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 WEG ein gleichsam dingliches Vorrecht begründet. Diese Auffassung teilte der BGH indes nicht.
Zwar bestehe gegen den Insolvenzverwalter ggf. ein Duldungsanspruch:
"Der Bundesgerichtshof hat den dinglichen Charakter der von dem Vorrecht erfassten Forderungen bislang ausdrücklich offen gelassen (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 17; vgl. auch Schmidt-Räntsch, ZWE 2011, 429, 439). Nur für das Insolvenzverfahren ist höchstrichterlich geklärt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft im Umfang des Vorrechts ein Absonderungsrecht zusteht (BGH, Beschluss vom 12. Februar 2009 - IX ZB 112/06, NJW-RR 2009, 923 Rn. 7; Urteil vom 21. Juli 2011 - IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098 Rn. 24 ff.). Dies ergibt sich aus der in § 49 InsO enthaltenen Verweisung auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erwirkt, kann sie den Insolvenzverwalter wegen der dem Vorrecht unterfallenden Ansprüche auf Duldung der Zwangsversteigerung in Anspruch nehmen (§ 1147 BGB analog; BGH, Urteil vom 21. Juli 2011 - IX ZR 120/10, aaO, Rn. 24 ff.)." (Rdnr. 7)
(Symbolbild)
Dies gilt aber nicht darüber hinaus:
"Der Senat verneint eine dingliche Wirkung des Vorrechts. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungsverfahren als auch - in Verbindung mit § 49 InsO - im Insolvenzverfahren." (Rdnr. 8)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
