BGH, 25.10.2013 - V ZR 212/12: Wohnungseingangstür steht bei WEG im Gemeinschaftseigentum
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 25.10.2013, dass bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die zur jeweiligen Sondereigentumseinheit (Eigentumswohnung) führende Eingangstür im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer steht.
Hintergrund des entschiedenen Falles bildete eine Wohnungseigentumsanlage, in der der Zugang zu den einzelnen Wohnungen über Laubengänge erfolgte. An den Laubengängen selbst befand sich dann wiederum die jeweilige Wohnungseingangstür.
(Symbolbild)
Die Wohnungseigentümer hatten in einer Eigentümerversammlung einen Beschluss über die (einheitliche) Gestalung dieser Türen getroffen. Hiergegen hatten die Kläger Klage erhoben mit der Begründung, dass sich die Wohnungseingangstür im Sondereigentum befände und der Beschluss daher rechtswidrig (nichtig) sei.
Dieser Argumentation folgte der BGH nicht:
Allerdings war im vorliegenden Fall die Teilungserklärung so formuliert, dass die Wohnungseingangstüren zum Sondereigentum zählen würden. Eine solche, dem Gesetz widersprechende Zuordnung sei aber, so der BGH nicht wirksam:
"Auf die Regelung in der Teilungserklärung, nach der die Türen der Zwischenwände innerhalb der Sondereigentumsräume und die Türen zum Treppenhaus zum Sondereigentum gehören, kommt es für die sachenrechtliche Zuordnung nicht an. Wie der Senat bereits klargestellt hat, kann durch eine Teilungserklärung Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (§§ 93, 94 BGB) nicht begründet werden. ... welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen, bestimmt sich allein nach den gesetzlichen Regelungen in § 5 Abs. 1 bis 3 WEG." (Rdnr. 7)
§ 5 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG lauten:
"(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören."
Ausschlaggebend für die Zuordnung der Wohnungseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum ist dabei für den BGH letztlich der Umstand, dass diese Türen der Abgrenzung zwischen Sondereigentum einerseits und Gemeinschaftseigentum andererseits dienen und erst durch ihre Existenz das Sondereigentum die erfoderliche Abgeschlossenheit erlangt:
"Denn Wohnungseingangstüren stehen räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Sie dienen stets der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Gehören sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum." (Rdnr. 11)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
