BGH, 22.01.2014 - VIII ZR 352/12: Schönheitsreparaturen - Zweifel an Quotenabgeltungsklausel
Mit Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 meldete der für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) Zweifel an der Wirksamkeit sog. Quotenabgeltungsklauseln an.
Hintergrund der Entscheidung bildete ein Rechtsstreit zwischen dem Mieter einer Wohnung und seiner Vermieterin. Der Mieter machte als Kläger nach Beendigung des rund dreijährigen Mietverhältnisses Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution sowie von Nebenkostenguthaben geltend.
(Symbolbild Renovierung)
Nach einer teilweisen Klagerücknahme (der Mieter ließ sich einen Schaden am Teppichboden in Höhe der Reinigungskosten von € 169,81 in Abzug bringen) ging es lediglich noch um einen verbleibenden Zahlungsanspruch von 602,20 €.
Die Beklagte hielt diesem Zahlungsanspruch im Wege der Aufrechnung einen Anspruch auf Abgeltung nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen entgegen.
Der Mietvertrag enthielt unter anderem eine sog. Quotenabgeltungsklausel. Hierunter versteht man eine Klausel, nach der ein Mieter bei Auszug für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen einen finanziellen Ausgleich in Abhängigkeit vom Verhältnis ("Quote") zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen einerseits und dem Zeitraum ab Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zu dem Zeitpunkt, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde, andererseits.
Praktisches Beispiel:
Die letzten Schönheitsreparturen liegen - bei Auszug des Mieters - für einen bestimmten Raum der Mietsache zwei (2) Jahre zurück. Bei "Fortschreibung" des in der Vergangenheit gezeigten Wohnverhaltens wäre mit dem Eintritt der Renovierungsbedürftigkeit dieses Raums in einem (1) weiteren Jahr zu rechnen. Dann wäre die bereits abglaufenen 2 Jahre ins Verhältnis zu setzen zu den insgesamt 3 Jahren bis zur vollständigen Renovierungsbedürftigkeit. Die Quote würde sich dann auf 2/3 bzw. ca. 66,67% belaufen.
Erste und zweite Instanz entschieden unterschiedlich.
Die zweite Instanz ließ ausdrücklich die Revision zum BGH zu.
Der BGH verhandelte am 22.01.2014 mündlich zur Sache.
In der anschließenden Beratung kamen dem BGH Zweifel zur Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel. Diese Zweifel betrafen zwei Fragen:
Zum einen teilte der BGH mit, dass eine Quotenabgeltungsklausel wohl dann unwirksam sein dürfte, wenn die Mietwohung bei Beginn unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben wurde. Denn dann müsste der spätere Mieter im Ergebnis auch Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen bzw. abgelten.
Zum anderen - und unabhängig von den voranstehenden Bedenken - teilte der BGH mit, dass sich generelle Zweifel an der Wirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln ergeben könnten. Denn diese Klauseln würden es erforderlich machen, eine Aussage zu treffen, wann hypothetisch vollständiger Renovierungsbedarf eintreten würde. Im obigen Beispiel beträfe dies die Bestimmung des 1-Jahres-Zeitraums ab Auszug.
Der BGH warf die Frage auf, ob dies überhaupt realistisch (in der Praxis) zu bestimmen sei:
"Es ist jedoch fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei "normaler" Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, käme es dann nicht an." (Rdnr. 8)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
