BGH, 12.03.2014 - XII ZR 108/13: Zur Rückgabe der Gewerberäume in "bezugsfertigem Zustand"

Der - für Fragen des Gewerberaummietrechts zuständige - XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in einem Urteil vom 12.03.2014 mit einer Klausel in einem Gewerberaummietvertrag zu befassen, wonach die Mietsache bei Mietende in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben sei.

Die streitgegenständliche Klausel lautete:

"§ 12 Beendigung des Mietvertrages

1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen - auch vom Mieter selbst beschafften - Schlüsseln zurückzugeben.

2. ..."

(Symbolbild)

Darüber hinaus enthielt der Formularmietvertrag auch noch eine Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter:

"§ 7 Haftung, Instandhaltung des Mietobjekts

1. ...

2. ...

3. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. ..."

Nach Auffassung des BGH ist eine Klausel, nach der die Rückgabe der Mietsache im "bezugsfertigen Zustand" geschuldet wird, keine (unzulässige) versteckte Endrenovierungsklausel:

"Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (...). Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen, etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordert (...). Eine zusätzliche Belastung erfährt der Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht." (Rdnr. 27)

In der Literatur wird zum Teil kritisiert, dass für den Mieter in der Praxis kaum erkennbar ist, was genau unter einem "bezugsfertigen" Zustand zu verstehen sei. Durch das "bezugsfertig"-Kriterium werde die Komplexität des Mietrechts nur weiter erhöht. Dies vertrage sich nicht mit dem Transparenz-Erfordernis.

(Quelle: BGH, Urteil v. 12.03.2014, XII ZR 108/13)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))