BGH, 19.03.2014 - VIII ZR 203/13: Zur Ermächtigung des Erwerbers durch Veräußerer gegenüber Mieter
Der - für Fragen des Mietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in seinem Urteil vom 19.03.2014 mit der Frage zu befassen, welche Rechtswirkungen eine Ermächtigung des Verkäufers eines Grundstücks für den Erwerber im Verhältnis zum Mieter hat.
Im entschiedenen Fall hatte der Veräußerer und Vermieter das Grundstück, auf dem sich die Mietwohnung befand, mit notariellem Vertrag vom 16.03.2006 veräußert. Der Erwerber sollte bereits zum 01.01.2006 alle Rechte aus dem Eigentum geltend machen dürfen. Hierzu diente die Regelung in § 3 Abs. 3 des Kaufvertrags:
"§ 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrages bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in die Mietverträge eintritt und die B. Miet - und Betriebskostenvorauszahlungen, die für die Zeit ab dem Eintrittsstichtag erbracht worden sind, an die Beklagte auskehrt. Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch den Mietern gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen." (Rdnr. 2)
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgte erst am 04.10.2010.
(Symbolbild)
Der Erwerber machte - ohne Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter - mehrfach von der Ermächtigung vor der Eigentumsumschreibung Gebrauch und erhöhte etwa im eigenen Namen die Miete mit Zustimmung des Mieters.
Später war der Mieter der Meinung, die Mieterhöhungen seien unwirksam und er forderte die erhöhte Miete zurück.
Der BGH wies die Klage zurück:
"Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Rechtsinhaber einen Dritten zur Geltendmachung eines unselbständigen Gestaltungsrechts im eigenen Namen ermächtigen (...). Eine derartige Ermächtigung zur Geltendmachung des Anspruchs auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist, wie das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung angenommen hat, der Regelung in § 3 Ziffer 3 des Vertrages vom 16. März 2006 zu entnehmen." (Rdnr. 16).
.Die Ermächtigung müsse auch nicht offen gelegt werden:
"Schließlich erfordern auch Gesichtspunkte des Mieterschutzes keine abweichende Beurteilung. Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur teilweise die Auffassung vertreten, dass ein einseitiges Rechtsgeschäft, das von einer vom Vermieter dazu ermächtigten Person vorgenommen wird, nur wirksam sei, wenn die Ermächtigung offen gelegt werde." (Rdnr. 18)
"Dieser Auffassung folgt der Senat nicht. Anders als die Stellvertretung gestattet die Ermächtigung dem Berechtigten das Handeln im eigenen Namen, so dass es eines Hinweises auf den eigentlichen Rechtsinhaber gerade nicht bedarf." (Rdnr. 19)
(Eingestellt von Rechtsanwalt MIchael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
