BGH, 10.10.2014 - V ZR 315/13: WEG-Öffnungklauseln unterliegen Grenzen - Belastungsverbot

Der Bundesgerichthof (BGH) hatte sich in seiner Entscheidung vom 10.10.2014 mit der Frage der Grenzen wohnungseigentumsrechtlicher Öffnungsklauseln zu befassen.

Hintergrund bildete folgender Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft:

"Die Gemeinschaft beschließt in Änderung der Teilungserklärung mit 4 Ja-und 2 Nein-Stimmen, dass hinsichtlich der Sondernutzungsflächen der Erdgeschosswohnungen, welche in dem zur Teilungserklärung vom 28.10.2002 gehörenden Aufteilungsplan mit Nr. 1 und 2 gekennzeichnet sind, ab dem 01.07.2012 die ordnungsgemäße Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten obliegt und diese auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen haben. Dies schließt die notwendige Bewässerung mit ein.“

(Symbolbild)

Der Beschluss wurde angefochten und vom BGH für unwirksam gehalten.

Maßgebend waren insbesondere folgende Erwägungen:

Die formelle Beschlusskompetenz war noch gegeben:

"Ebenfalls ohne Rechtsfehler bejaht das Berufungsgericht die formelle Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Änderung der bisherigen Regelung des § 6 Nr. 1 TE. Die Mehrheitsherrschaft bedarf stets der formellen Legitimation durch Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) ergeben kann (...) . Die Öffnungsklausel des § 4 TE erlaubt es den Wohnungseigentümern, die §§ 3 –20 TE im Beschlusswege mit – hier erreichter – qualifizierter Mehrheit zu ändern. Dass der Gegenstand der Beschlussfassung hierunter fällt, unterliegt keinem Zweifel." (Rdnr. 12)

Allerdings war der Beschluss aus materiellen Gründen unwirksam:

"Die Öffnungsklausel hat lediglich die Funktion, zukünftige Mehrheitsentscheidungen formell zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfertigen (...) Vielmehr sind insbesondere zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten.(:...) Erst bei der Frage, ob die beschlossene Änderung den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, ist den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter – lediglich durch das Willkürverbot beschränkter – Gestaltungsspielraum eingeräumt." (Rdnr. 14)

Und weiter:

"Fundamentale Schranken ergeben sich zunächst aus den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 134, 138, 242 BGB und den zum Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts zählenden Vorschriften, wozu u.a. unentziehbare und unverzichtbare Individualrechte gehören. Denn was selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Beschlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel (...); ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig." (Rdnr. 15)

Im vorliegenden Fall wird eine weitere Grenze entscheidend, deren MIssachtung allerdings nur zur zunächst schwebenden Unwirksamkeit führt:

"Darüber hinaus wird die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht – worauf es hier entscheidend ankommt – auch durch Individualrechte begrenzt, die zwar ebenfalls zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehören, die aber verzichtbar sind. Ein in solche Rechte eingreifender Beschluss ist nur dann wirksam, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen; bis dahin ist er schwebend unwirksam. (...) Die endgültige Unwirksamkeit des Beschlusses tritt ein, wenn die Zustimmung verweigert wird." (Rdnr. 15)

Konkret zählt der BGH hierzu das sog. Belastungsverbot (Schutz vor neuen (originären) Belastungsarten):

"Zu den in diesem Sinne mehrheitsfesten Rechten gehört das dem Verbandsrecht immanente Belastungsverbot (§ 53 Abs. 3 GmbHG, § 179 Abs. 3 u. § 180 Abs. 1 AktG; vgl. auch § 35 Abs. 1 BGB), das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt." (Rdnr. 16)

Konkret gilt für den entschiedenen Fall:

"Die auferlegten Leistungspflichten finden im Gesetz keine Grundlage. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG gemeinschaftlich. Das bedeutet jedoch nicht, dass die einzelnen Wohnungseigentümer kraft Gesetzes verpflichtet sind, Instandhaltungsmaßnahmen selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen; auch zur sog. tätigen Mithilfe sind sie nicht verpflichtet." (Rdnr. 18)

Wollen Wohnungseigentümer eine abweichende Regelung treffen, so müssen sie diese bereits in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung vornehmen oder durch spätere Vereinbarung treffen. Ein Beschluss reicht dann - trotz Öffnungsklausel - nicht:

"Zwar ist es bei Sondernutzungsrechten üblich, dem Sondernutzungsberechtigten die Pflicht zur Instandhaltung auf eigene Kosten aufzuerlegen, weil ein Auseinanderfallen von Nutzungsrecht und Instandhaltungslast als unbefriedigend empfunden wird. Das ändert aber nichts daran, dass eine hiervon abweichende Regelung bereits in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung selbst oder im Wege einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer hätte getroffen werden müssen. Ist dies – wie hier – nicht geschehen, bleibt die Gemeinschaft zuständig; eine nachträgliche Übertragung der daraus folgenden Pflichten ist nur noch mit Zustimmung des Betroffenen möglich" (Rdnr. 19)

Ein gegenteiliger Beschluss ist vielmehr unwirksam.

(Quelle: BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))