BGH, 18.02.2015 - VIII ZR 127/14: Sonderkündigungsschutz nach § 573a Abs. 1 BGB (Einliegerwohnung)
Nach einem Urteil des - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständigen - VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 18.02.2015 ist das Sonderkündigungsrecht des § 573a Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen noch Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt.
§ 573a BGB lautet:
"(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."
Im entschiedenen Fall ging es um eine Räumungsklage. Die erste Kündigung stammte aus dem Jahr 2012.
(Symbolbild)
Die Kläger sind die Eigentümer eines Wohnhauses, dessen Erdgeschoss sie selbst bewohnen.
Die Beklagten sind deren Mieter. Sie bewohnen die Dachgeschosswohnung des vorbezeichneten Wohnhauses.
Im Dachgeschoss gibt es noch weitere Räumlichkeiten. Insofern heisst es im Urteil:
"Außer den beiden Wohnungen der Parteien befindet sich im Dachgeschoss neben der Wohnung der Beklagten ein weiteres Appartement, best-hend aus einem Zimmer, Bad/WC, Abstellraum, Flur und Balkon, das - wie in der mündlichen Revisionsverhandlung klargestellt worden ist - von Anfang an mit den für die Aufstellung einer Kochnische/Küchenzeile erforderlichen Anschlüssen für Wasser und Strom versehen war. In der Folgezeit wurde hier eine Teeküche/Küchenzeile eingebaut und das Appartement zu Wohnzwecken an unterschiedliche Mieter vermietet. Im Anschluss hieran nutzte der Kläger diese Wohnung mehrere Jahre nur noch als Arbeitszimmer. Seit 2010 sind die Räumlichkeiten an ein vom Kläger betriebenes Unternehmen vermietet. Die Küchenzeile wurde in ein Regal 'umfunktioniert'." (Rdnr. 4)
Die Parteien stritten darüber, ob das Anwesen - im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB - als Zwei- oder Mehrfamilienhaus anzusehen sei.
Amts- und Landgericht hatten über die Räumungsklage unterschiedlich entschieden. Das Landgericht hatte ihr stattgegeben, und zwar unter Bejahung des Sonderkündigungsrechts aus § 573a Abs. 1 BGB.
Der BGH hob die Berufungsentscheidung des Landgerichts auf und verwies die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurück.
Der BGH verneinte die Anwendbarkeit des § 573a Abs. 1 BGB:
"Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen die Voraussetzungen des § 573a Abs.1 Satz 1 BGB hier nicht vor, da sich in dem Wohnhaus der Kläger - wie das Berufungsgericht im Übrigen selbst unangegriffen feststellt - seit dessen Errichtung unverändert drei selbständige Wohnungen/Wohneinheiten befinden." (Rdrn. 14)
Die Beklagten hätten ihre Wohnung in einem Gebäude angemietet, in dem sich damals unstreitig drei Wohneinheiten befanden bzw. geplant waren:
"Hiernach kann keinen Zweifeln unterliegen, dass es sich bei dem Appartement im Dachgeschoss um eine eigenständige Wohnung handelt, die über einen durch eine Wohnungseingangstür räumlich abgeschlossenen Wohnbereich mit Bad und diefür eine Küchenzeile erforderlichen Anschlüssen verfügt. Damit haben die Beklagten - worauf die Revision zu Recht hinweist - die streitgegenständliche Wohnung in einem Gebäude angemietet, in dem drei selbständige Wohneinheitengeplant waren und entstanden und nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch nach wie vor vorhanden sind." (Rdnr. 16)
Dieser Wohnungsbestand habe sich auch nicht später dadurch reduziert, dass die weiteren Dachgeschossräume später gewerblich genutzt würden:
"Denn durch die Umwidmung des neben der streitgegenständlichen Wohnung liegenden Appartements von Wohnraum zu Gewerberaum hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. Auch wenn in den gewerblich genutzten Räumen statt der ehemals vorhandenen Küchenzeile nunmehr ein Regal vorhanden ist, ändert dies nichts daran, dass in diesen, eine abgeschlossene Wohneinheit bildenden Räumlichkeiten jederzeit eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist." (Rdnr. 19)
Anderes könnte nur dann gelten, wenn die Umwidmung schon vor Anmietung stattgefunden hätte:
"Von diesen Grundsätzen kommt nur dann eine Ausnahme in Betracht, wenn die weitere Wohnung schon vor Abschluss des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages nicht mehr als Wohnung, sondern als Gewerberaum genutzt wurde (Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, aaO). Dies ist hier jedoch unstreitig nicht der Fall." (Rdnr. 20)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
