BGH, 09.06.2015 - VIII ZR 324/14: Treuhänder. Anlage der Mietkaution i.S.d. § 551 Abs. 3 S. 3 BGB
Mit Beschluss (§ 552a ZPO) vom 09.06.2015 entschied der - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH), dass der Vermieter eine Mietkaution im Sinne des § 551 Abs. 3 S. 3 BGB auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto ("Mietkautionskonto") anlegen muss.
§ 551 Abs. 3 BGB lautet:
"(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen."
Unter Hinweis auf den Willen des Gesetzgebers betonte der BGH im Einklang mit seiner ständigen Rechtsprechung den treuhänderischen Charakter der Mietkaution. Der Vermieter müsse die ihm überlassene Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld zu behandeln. Diesem Zweck würde nur eine Anlage der Kaution gerecht, die offen auf einem treuhänderischen Sonderkonto erfolge:
"Diesem Anliegen wird jedoch nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt. Dementsprechend wird einhellig verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto ('Mietkautionskonto') angelegt wird (BayObLG, NJW 1988, 1796, 1797 f.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, §551 Rn. 18; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl, § 551 Rn. 11; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 551 Rn. 15; BeckOGK-BGB/Kaiser, Stand 1.Juni2015, § 551 Rn. 53; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 551 Rn. 65; Gramlich, Mietrecht, 2013, § 551 Ziffer 4; jurisPK-BGB/Schur, 7. Aufl., §551 Rn.17)." (Rdnr. 4)
(Symbolbild)
Missachte der Vermieter diese Vorgaben, stehe dem Mieter unter anderem ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten bis zur Höhe der gezahlten Kaution zu:
"Ist der Vermieter - wie hier - dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu (vgl. BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 - IX ZR 132/06, WM 2008, 367 Rn. 8; Palandt/Weidenkaff, aaO Rn. 12; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 19). Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus." (Rdnr. 8)
Das Revisionsverfahren wurde im Übrigen auf den Hinweisbeschluss des BGH durch Rücknahme der Revision erledigt.
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
