BGH, 10.06.2015 - VIII ZR 99/14: Vorgetäuschter Eigenbedarf - Schadensersatz bei Räumungsvergleich

Mit Urteil vom 10.06.2015 hatte sich der - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit verschiedenen Fragen aus dem Bereich des sog. "Vorgetäuschten Eigenbedarfs" zu befassen.

Im entschiedenen Fall begehrte der Kläger, vormaliger Mieter einer Vier-Zimmer-Wohnung, vom Beklagten, vormaliger Vermieter, Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung.

Der Beklagte hatte dem Mieter das Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt, er würde die Wohnung für einen Hausmeister benötigen. Der Kläger hatte dies bestritten und sich geweigert, auszuziehen.

Hierauf hatte der der Beklagte Räumungsklage erhoben. Dies blieb in der ersten Instanz erfolglos. In der zweiten Instanz schlossen die Parteien am 14.06.2011 einen Räumungsvergleich. Indiesem verpflichtete sich der Kläger (damaliger Beklagter),

"die Wohnung bis spätestens 31. Dezember 2011 zu räumen sowie die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Vergleichs zu tragen. Ferner verzichtete der Kläger (abgesehen von der gewährten vorbezeichneten Räumungsfrist) auf sämtliche Räumungsschutzvorschriften. Im Falle eines vorzeitigen Auszugs, den der Kläger zwei Wochen zuvor anzukündigen hatte, sollte er nur bis zum Auszug und zur Übergabe der Wohnung Miete zahlen." (Rdnr. 3)

Nach dem Auszug des Klägers zog allerdings nicht der neue Hausmeister, sondern eine Familie in die Wohnung ein. Daraufhin erhob der Kläger Schadensersatzklage:

"Im vorliegenden Prozess begehrt der Kläger Ersatz der Umzugskosten, der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung (850 € monatlich) und dadurch entstehen, dass er den Weg zur Arbeit nicht mehr wie bisher zu Fuß zurücklegen könne, sowie Ersatz der ihm entstandenen Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits." (Rdnr. 4)

Die Klage blieb erst- und zweitinstanzlich ohne Erfolg.

Die Revision zum BGH hatte Erfolg. Der BGH hob das zweitinstanzliche Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurück.

(Symbolbild)

Der BGH wies auf Folgendes hin:

1.

Im Falle einer schuldhaft (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses schulde der Kündigende gemäß § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz. Dies gelte auch bei einer Kündigung unter Vortäuschung von Eigenbedarf:

"Das Berufungsgericht ist allerdings zutreffend davon ausgegangen, dass der Vermieter im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf - wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses (...), wie hier des Wohnraummietverhältnisses - dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist (...)." (Rdnr. 14)

2.

Schließen die Parteien - wie hier im Vorprozess - einen Räumungsvergleich, so könne dieser auch den Streit der Parteien über die Frage der Berechtigung des Eigenbedarfs beilegen. Dies sei im Wege der Auslegung zu klären:

"Auch hat das Berufungsgericht - im Ansatzpunkt zutreffend - angenommen, dass die Frage, ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen ist, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war." (Rdnr. 15)

3.

Im konkreten Fall sei das Berufungsgericht allerdings zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Vergleich auch den Streit über die Berechtigung des Eigenbedarfs erfassen sollte.

Der Wortlaut des Vergleichs streite dafür nicht:

"Der Wortlaut des Vergleichs bietet zunächst keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien über den Streitgegenstand und die ausdrücklich geregelten Punkte hinaus sämtliche in Betracht kommenden Ansprüche aus dem Mietverhältnis, also etwa auch einen Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschten Bedarfs, abschließend regeln wollten. Weder ist im Vergleich ein solcher Anspruch erwähnt noch findet sich dort eine allgemeine Abgeltungsklausel, wobei dahingestellt bleiben kann, ob von einer solchen Klausel der vorbezeichnete Schadensersatzanspruch erfasst würde (...)." (Rdnr. 15)

An einen stillschweigenden Verzicht auf etwaige Schadensersatzansprüche wären strenge Anforderungen zu stellen:

"Das Berufungsgericht hat dem Vergleich somit einen stillschweigenden Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs entnommen. Dabei hat es rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass an das Vorliegen des Willens einer Partei, auf Ansprüche zu verzichten, strenge Anforderungen zu stellen sind und der Verzichtswille - auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände - unmissverständlich sein muss." (Rdnr. 19)

Für einen solchen Verzicht könnten etwa eine

"substantielle Gegenleistung" (Rdnr. 19)

des Vermieters sprechen:

"So kann im Einzelfall in derZahlung einer namhaften Abstandszahlung oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen der Wille der Parteien entnommen werden, dass damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten sein sollen." (Rdnr. 19)

Im vorliegenden Falle lagen solche Umstände indes fern:

"Derartige Umstände, die den Schluss darauf zuließen, dass auch etwaige Ansprüche des (jetzigen) Klägers wegen vorgetäuschten Bedarfs mit dem Räumungsvergleich abgegolten sein sollten, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Im Gegenteil enthält der auf dem Vorschlag des Berufungsgericht basierende Räumungsvergleich ein allenfalls formales Nachgeben des Beklagten (damaligen Klägers)." (Rdnr. 20)

Das Berufungsurteil konnte somit keinen Bestand haben.

(Quelle: BGH, Urteil v. 10.06.2015, VIII ZR 99/14)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))