BGH, 20.07.2016 - VIII ZR 263/14: Zur Fälligkeit des Anspruchs des Mieters auf Kautionsrückgabe
Nach einem Urteil des - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständigen - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20.07.2016 wird der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist des Vermieters abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Mietsicherheit befriedigen darf.
Wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen darf der Vermieter sich nicht aus der Mietsicherheit - im Streitfall ein verpfändetes Mietkautionssparbuch - befriedigen (§ 216 Abs. 3 BGB).
Im entschiedenen Fall war der Kläger von 2002 bis 31.05.2009 Mieter einer von der Beklagten angemieteten Wohnung. Zu Beginn des Mietverhältnisses wurde vom Mieter eine Kaution (in Form eines Kautionssparbuchs) über € 695,36 gestellt.
(Symbolbild)
Der Kläger reichte am 28.12.2012 eine am 21.02.2013 zugestellte Klage auf Rückgewähr der Mietsicherheit ein.
Die Beklagte berief sich auf rückständige Nebenkostennachforderungen aus Abrechnungen für die Jahre 2006 bis 2009.
Kläger und Beklagte wandten wechselseitig Verjährung ein.
Der BGH äußerte sich zunächst zur Fälligkeit des mieterseitigen Anspruchs auf Rückgabe der Mietsicherheit. Im Gegensatz zur Vorinstanz lehnte er eine Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses ab:
"... Dieser Anspruch wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, aaO)." (Rdnr. 12)
"Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist der Anspruch des Klägers auf Freigabe der Kaution deshalb nicht mit Ablauf des Monats November 2009 fällig geworden. Zu diesem Zeitpunkt standen der Beklagten nämlich die - vom Berufungsgericht als berechtigt zugrunde gelegten - Betriebskostennachforderungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2006 bis 2008 als unverjährte Forderungen zu und hätte sich die Beklagte damals wegen dieser Forderungen (ihren Bestand vorausgesetzt) - unzweifelhaft - noch aus der Sicherheit befriedigen können. Denn der älteste von der Beklagten geltend gemachte Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2006 verjährte erst mit Ablauf des Jahres 2010, da diese Kosten am 31. August 2007 abgerechnet wurden mit der Folge, dass die dreijährige (regelmäßige) Verjährungsfrist dieses Anspruchs (§ 195 BGB) am 31. Dezember 2007 zu laufen begann (§ 199 Abs. 1 BGB) und am 31. Dezember 2010 endete. Die zeitlich nachfolgenden Ansprüche aus den in den Jahren 2008 und 2009 erfolgtenAbrechnungen der Jahre 2007 und 2008 verjährten demgemäß mit Ablauf der Jahre 2011 und 2012; ..." (Rdnr. 13)
Dann wandte sich der BGH der Bestimmung des § 216 Abs. 3 BGB zu. § 216 BGB betrifft nämlich die Verjährung gesicherter - hier bestand ein Pfandrecht an dem vom Mieter verpfändeten und übersandten Kautionssparbuch - Ansprüche:
"(1) Die Verjährung eines Anspruchs, für den eine Hypothek, eine Schiffshypothek oder ein Pfandrecht besteht, hindert den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen.
(2) Ist zur Sicherung eines Anspruchs ein Recht verschafft worden, so kann die Rückübertragung nicht auf Grund der Verjährung des Anspruchs gefordert werden. Ist das Eigentum vorbehalten, so kann der Rücktritt vom Vertrag auch erfolgen, wenn der gesicherte Anspruch verjährt ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung auf die Verjährung von Ansprüchen auf Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen."
§ 216 Abs. 3 BGB beschränkt allerdings das grundsätzlich verjährungsfeste Pfandrecht bei "wiederkehrenden Leistungen".
Nach Auffassung des BGH fallen Betriebskostennachforderungen unter den Begriff der "wiederkehrenden Leistungen":
"So verhält es sich grundsätzlich auch bei (Nachzahlungs-)Forderungen aus Betriebskostenjahresabrechnungen. Soweit dies in der mietrechtlichen Literatur teilweise anders gesehen wird (Staudinger/V.Emmerich, BGB, Neubearb.2014, § 543 Rn. 49; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., §543 BGB Rn. 87; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 543 Rn. 23), beziehen sich diese Stimmen auf die - hier nicht zur Entscheidung stehende - Frage, ob Rückstände aus Betriebskostenjahresabrechnungen zum Mietbegriff des § 543 Abs.2 Satz 1 Nr. 3 BGB zählen und deshalb eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (mit-)begründen können." (Rdnr. 17)
Ein anderes Ergebnis folge auch nicht aus § 215 BGB. Vielmehr sei § 216 Abs. 3 BGB im vorliegenden Fall die Spezialvorschrift:
"Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, folgt auch aus § 215 BGB nichts Abweichendes. Nach dieser Vorschrift schließt die Verjährung die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte. Wie bereits ausgeführt, wird der Anspruch auf Freigabe der Sicherheit jedoch erst fällig, wenn keine gesicherten Forderungen mehr vorhanden sind; die Frage eines Zurückbehaltungsrechts stellt sich somit gegenüber dem Freigabeanspruch nicht (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, aaO). Im Übrigen ist die Frage, ob der Gläubiger sich wegen eines verjährten Anspruchs noch aus der Sicherheit befriedigen kann, in § 216 Abs. 1, 3 BGB abschließend geregelt. Der mit dieser Regelung verfolgte Zweck besteht darin, dass hinsichtlich wiederkehrender Leistungen für die Befriedigung des Gläubigers aus einer Sicherheit nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung stehen soll, so dass der Schuldner nach Ablauf dieses Zeitraums und Eintritt der Verjährung der gesicherten Forderung die Verwertung der Sicherheit wegen derartiger Ansprüche verhindern und somit die Sicherheit zurückerhalten kann, wenn keine sonstigen gesicherten Forderungen mehr bestehen. Dieser Zweck würde indes vereitelt, wenn der Gläubiger in einem solchen Fall die Rückgabe einer Sicherheit unter Verweis auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen verjährter wiederkehrender Leistungen verweigern könnte." (Rdnr. 22)
Im Übrigen sei noch nicht geklärt, ob und wann der Freigabeanspruch des Mieters fällig geworden sei. Dies hänge nämlich von der nicht verjährten Nebenkostennachforderung für 2009 ab:
"Obwohl sämtliche Betriebskostennachforderungenfür die Jahre 2008 und früher mit Ablauf des Jahres 2012 verjährt waren, ist der Freigabeanspruch des Klägers zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig geworden. Denn der Beklagten stand jedenfalls zu diesem Zeitpunkt die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 3. November 2010 für das Jahr 2009 zu. Die Verjährungsfrist für diese Forderung lief noch bis Ende 2013 und wurde durch die Erhebung der Widerklage im März 2013 gehemmt." (Rdnr. 23)
"Wie durch das insoweit rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts vom 20. November 2013 feststeht, belief sich diese Nachforderung der Beklagten indes auf (nur) 128,11 €, da das Amtsgericht der Widerklage nur in Höhe dieses Betrages stattgegeben und sie wegen des weitergehenden Betrages abgewiesen hat, wobei auch die (Teil-)Abweisung in Rechtskraft erwachsen ist. Wann und ob der Anspruch des Klägers auf Freigabe der sich auf 695,36 € belaufenden verpfändeten Forderung überhaupt fällig geworden ist, hängt somit davon ab, ob der Beklagte die titulierte Forderung im Laufe des Rechtsstreits bezahlt hat." (Rdnr. 24)
Nach alledem war die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
Weitere Informationen zu den Rechten von Mietern finden Sie hier: http://www.juraforum.de/ratgeber/mieterrechte/
