AG Lichtenberg, 28.09.2016 - 2 C 202/16: Zur Mietpreisbremse des § 556d Abs. 1 BGB in Berlin
Das Amtsgericht (AG) Lichtenberg - zuständig für den Amtsgerichtsbezirk Berlin-Lichtenberg - hatte sich in einem Urteil vom 28.09.2016 mit der sog. Mietpreisbremse zu befassen.
In rechtlicher Hinsicht ging es somit um die Bestimmung des § 556d Abs. 1 BGB. Diese lautet:
"(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
(2) ..."
In Berlin besteht eine Rechtsverordnung (Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung), die gemäß § 1 das gesamte Stadtgebiet umfasst:
"Berlin ist eine Gemeinde im Sinne des § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs mit einem angespannten Wohnungsmarkt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist."
Sie trat am 01.06.2015 in Kraft (§ 2 Berliner Mietenbegrenzungsverodnung).
Im entschiedenen Fall hatten die Mieter mit der Vermieterin einen Mietvertrag über eine 73,95 qm große Wohnung in Berlin-Lichtenberg geschlossen. Der Mietzins betrug belief sich auf € 562,02 netto kalt monatlich und betrug damit umgerechnet 7,60 € netto kalt je qm.
Die Mieter machten mit Schreiben vom 12.10.2015 geltend, dass der Mietzins im Hinblick auf die Bestimmung des § 556d Abs. 1 BGB um monatlich € 32,47 zu hoch sei und forderten schließlich gerichtlich die Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate November 2015 bis einschließlich Mai 2016 in Höhe von € 227,29 (= 7 * € 32,47) ein.
Das AG Lichtenberg gab den Mietern Recht.
Das Gericht ging dabei vom Berliner Mietspiegel 2015 aus, den es als einfachen Mietspiegel einordnete und im im entschiedenen Fall als taugliche Schätzgrundlage ansah:
"Bereits die Anerkennung durch örtliche Interessenvertreter der Mieter und Vermieter spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Berliner Mietspiegel 2015 die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Diese Erfahrungstatsache wird durch die Erstellung und Anerkennung des Mietspiegels durch die Gemeinde - hier das Land Berlin - noch zusätzlich gestützt (vgl. BGH, a.a.O.; LG Berlin, Urt. v. 07.07.2016 - 67 S 72/16). Unter diesen Umständen ist der Berliner Mietspiegel für eine richterliche Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichend (vgl. LG Berlin, Urt. v. 07.07.2016 - 67 S 72/16; Urt. v. 16.07.2015 - 67 S 120/15)."
(Symbolbild)
Die Einholung eines Sachverständigengutachtens lehnte es im entschiedenen Fall ausdrücklich ab:
"Dagegen wäre eine Ermittlung der nach § 556d BGB ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens mit einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mietrückzahlung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht. Das entspricht auch der gesetzlichen Wertung des § 287 Abs. 2 ZPO (vgl. Schmidt-Futter-Börstinghaus, § 558b Rn. 121). Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht zukommt, so dient sie als Schätzgrundlage im Sinne von § 287 ZPO, denn ihr liegt eine umfassende ZP 450 8 Datenmenge zugrunde und es kann so erwartet werden, dass die Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet werden (vgl. AG Lichtenberg, Urt. v. 19.05.2015, 20 C 560/14)."
Das AG kam dann zu folgender zulässigen Höchstmiete:
"Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete pro qm für die Wohnung der Kläger beträgt hiernach € 7,161 (€ 6,51 + 10%). Bei einer Wohnungsgröße von 73,95 qm ergibt dies eine Nettokaltmiete von € 529,55 (€ 7,161 x 73,95)."
Die Differenz zwischen tatsächlicher Miete und zulässig betrug somit:
€ 562,02 - € 529,55 = € 32,47 monatlich netto kalt
Das AG bejahte auch die übrigen Voraussetzungen eines Rückforderungsanspruchs der Mieter:
"Darüber hinaus sind auch die übrigen Voraussetzungen des § 556g Abs. 2 BGB erfüllt. Die Kläger haben die Überschreitung der nach § 556d BGB zulässigen Miete der Beklagten gegenüber mit Schreiben vom 12.10.2015 gerügt und die Erstattung des zu viel entrichteten Mietzinses ab November 2015, also nach Zugang der Rüge verlangt. Das Schreiben der Kläger enthielt auch eine dem § 556g Abs. 2 S. 2 BGB entsprechende Begründung und erfolgte in Textform, vgl. § 556g Abs. 4 BGB. c.
Gemäß § 556g Abs. 1 S. 3 BGB ist die Beklagte zur Rückzahlung zu viel entrichteter Miete an die Kläger verpflichtet. Die Differenz zwischen der mietvertraglich vereinbarten Nettokaltmiete und der zulässigen Höchstmiete beträgt € 32,47. Mit der Klage verlangten die Kläger eine Rückzahlung für die Monate November 2015 bis einschließlich Mai 2016, also insgesamt sieben Monate. Hieraus ergibt sich die Klageforderung in Höhe von € 227,29 (€ 32,47 x 7)."
Ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil besteht nicht: Die Beschwer für die Berufung wird nicht erreicht, da der Wert von € 600,00 nicht überschritten ist; die Berufung wurde auch nicht besonders zugelassen.
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
