BGH, 25.01.2017 - VIII ZR 249/15: Mietrecht: Nachteile beim Warten des Vermieters auf WEG-Abrechnung

Nach einer Entscheidung des - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständigen - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 25.01.2017 kann das Warten des Vermieters einer Eigentumswohnung auf die verspätete Abrechnung des WEG-Verwalters zum Verlust der Betriebskostennachforderung gegen den Mieter führen.

Hintergrund bildet die für das Wohnraummietrecht geltende Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB:

"(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. ..."

In der Praxis warten viele Vermieter von Eigentumswohnungen vor Erstellung der Nebenkostenabrechnung im Verhältnis Vermieter-Mieter den Eingang der Abrechnung durch den WEG-Verwalter ab. Denn anders sehen sich die Vermieter regelmäßig nicht in der Lage, über eine entsprechende Grundlage für die Abrechnung gegenüber ihrem Mieter zu verfügen.

(Symbolbild)

Im entschiedenen Fall lag die entsprechende Abrechnung des WEG-Verwalters allerdings erst nach mehreren Jahren vor. Dies hatte zur Folge, dass der Vermieter die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 bzw. die daraus resultierenden Nachforderungen erst mit Schreiben vom 07.12.2013 abrechnete.

Der Vermieter machte geltend, dass er die "verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten" habe und er daher - trotz Ablauf der Jahresfrist - mit Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung nicht ausgeschlosen sei.

Diese Argumentation ließ der BGH im entschiedenen Fall nicht gelten:

Zwar müsse sich der Vermieter ein Verschulden des Verwalters bei der Verspätung der Abrechnung nicht zurechnen lassen. Denn der Verwalter sei insofern grundsätzlich kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters. Doch hätte der klagende Vermieter jeden Vortrag dazu unterlassen, was er selbst veranlasst habe, als für ihn erkennbar wurde, dass es zur verspäteten Erstellung der WEG-Abrechnung kommen werde.

Nach alledem können sich Vermieter jedenfalls nicht pauschal darauf berufen, dass ihnen schlicht die WEG-Abrechnung nicht rechtzeitig zugegangen sei.

(Quelle: BGH, Urteil v. 25.01.2017, VIII ZR 249/15; Pressemitteilung Nr. 11/2017)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))