OLG Düsseldorf, 19.05.2017 - I-7 U 158/16: Nachweismakler muss geeigneten Nachweis erbringen

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hatte sich in einem Urteil vom 19.05.2017 mit einem Anspruch eines klagenden Immobilienmaklers gegen seine Maklerkunden auf Zahlung der Maklerprovision zu befassen.

Der Immobilienmakler trat als reiner Nachweismakler auf. Anders als ein sog. Vermittlungsmakler verdient der Nachweismakler nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB seine Provision schon dann, wenn der (Haupt-)Vertrag (Immobilienkaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer) "infolge des Nachweises" zustande kommt.

§ 652 BGB lautet:

"(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt."

(Symbolbild)

Neben vielen weiteren Fragen war für die Entscheidung des Rechtsstreits unter anderem von Belang, ob der klagende Immobilienmakler überhaupt einen geeigneten Nachweis (zur Gelegenheit des Abschlusses des Immobilienkaufvertrages) erbracht hatte.

Unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) führte das OLG aus, dass mit dem Nachweis im Sinne des § 652 Abs. 1 S. 1 BGB eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint ist, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Derartige Verhandlungen könne der Kunde indes nur einleiten, wenn er auch den möglichen Verkäufer kenne. Daher müsse der Nachweismakler auch den Namen und die Anschrift des Verkäufers nennen.

Im vorliegenden Fall hatte der Makler indes einen falschen Eigentümer benannt, nämlich einen Herrn R, angeblich wohnhaft in dem Objekt. Eigentümerin sei aber tatsächlich eine aus drei Personen bestehende Erbengemeinschaft gewesen.

Soweit in der Rechtsprechung in Ausnahmefällen ein ausreichender Nachweis auch dann angenommen wurde, wenn der mögliche Verkäufer nicht mit Name und Anschrift benannt wurde, wurden die Voraussetzungen derartiger Ausnahmen vom OLG im vorliegenden Fall verneint.

Im Ergebnis wurde daher die Klageabweisung (auch) darauf gestützt, dass der klagende Immobilienmakler keinen ausreichenden Nachweis über die Person des möglichen Verkäufers erbracht hatte.

(Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.05.2017, I-7 U 158/16)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))