BGH, 31.01.2018 - VIII ZR 105/17: Zur Kündigung des Mietverhältnis im Todesfall der Mieterin

Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 31.01.2018 ist der Ausspruch einer vermieterseitigen außerordentlichen Kündigung (§ 563 Abs. 4 BGB) bei "gefährdet erscheinendem" finanziellen Leistungsvermögen des bei Tod des Mieters in das Wohnraummietverhältnis Eintretenden nur unter besonderen Ausnahmeumständen möglich.

Hintergrund des Rechtsstreits bildet die Bestimmung des § 563 BGB. Diese sieht bei Tod des Mieters von Wohnraum für einen beschränkten Personenkreis ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis vor:

"§ 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam."

(Symbolbild)

Im entschiedenen Fall ging es um den Eintritt des Lebensgefährten der verstorbenen Mieterin.

Der Vermieter sprach gemäß § 563 Abs. 4 BGB eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grunde aus. Er stützte diese unter anderem darauf, dass der Eintretende, der nur ein Ausbildungsgehalt bezöge, auf Dauer nicht in der Lage wäre, die monatliche Mietzahlung zu erbringen.

Der Eintretende widersprach dieser Einschätzung und verlangte vom Vermieter im Übrigen die Zustimmung zur Untervermietung (§ 553 BGB) zu einem Teil der Wohnung an einen Arbeitskollegen.

Der BGH entschied, dass eine (nur) drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit des nach dem Tod des Mieters in ein Mietverhältnis Eintretenden nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund im Sinne des § 563 Abs. 4 BGB gelten könne.

Jedenfalls müssten konkrete Anhaltspunkte für die Nichtzahlung fälliger Mieten vorliegen, was im vorliegenden Falle nicht gegeben sei. Man bewege sich hier noch im Bereich der Mutmaßungen. Auch sei das Untervermietungsverlangen des Eintretenden zu berücksichtigen,

Der BGH hob daher das Räumungsurteil der Vorinstanz auf und verwies die Sache an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurück.

(Quelle: BGH, Urteil v. 31.01.2018, VIII ZR 105/17; Pressemitteilung Nr. 23/2018)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))