BGH, 19.09.2018 - VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17: Praxis bestätigt - Verbindung von Kündigungen

Der - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) bestätigte mit zwei Urteilen vom 19.09.2018, was seit langem Praxis bei der Kündigung vieler Wohnraummietverhältnisse wegen ausbleibender Mietzahlungen ist: Der jeweilige Vermieter spricht nicht nur eine außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grunde, sondern zusätzlich ("hilfsweise") auch noch eine ordentliche, fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Diese Vorgehensweise hat zum Hintergrund, dass nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB der Mieter unter bestimmten Umständen, namentlich durch rechtzeitigen, vollständigen Zahlungsausgleich der geschuldeten Mieten innerhalb der gesetzlichen Schonfrist (sog. Schonfristzahlung), die fristlose Kündigung "unwirksam" werden lassen kann.

Will der Vermieter nun auch für diesen Fall der Schonfristzahlung das Mietverhältnis wirksam beenden, bedarf es einer zusätzlichen, hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung.

(Symbolbild)

Das Landgericht (LG) Berlin stellte die vorbezeichnete Praxis allerdings in zwei Berufungsentscheidungen in Frage:

In beiden Fällen hatten die Mieter nach Erhalt der Kündigungen die aufgelaufenen Mietrückstände im Sinne der vorbezeichneten Schonfristzahlungen beglichen, so dass die fristlosen Kündigungen hinfällig waren. Das LG Berlin vertrat aber nun die Auffassung, dass auch die hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen nicht greifen würden. Denn angesichts der zuvor ausgesprochenen fristlosen Kündigungen, deren Wirkungen aus Sicht des LG erst später durch die Schonfristzahlungen entfallen seien, habe es im Zeitpunkt der hilfsweise ordentlichen Kündigungen gar kein zu kündigendes Mietverhältnis mehr gegeben. Die ordentlichen Kündigungen seien gleichsam "ins Leere" gegangen.

Der BGH trat dieser Rechtsauslegung entgegen:

Eine Schonfristzahlungoder eine Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle führe nicht dazu, dass die hilfsweise ordentliche Kündigung "ins Leere" ging. Vielmehr habe das LG einen einheitlichen Lebensvorgang künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

Der BGH hat daher die beiden Berufungsentscheidungen aufgehoben und zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

(Quelle: BGH, Urteile v. 19.09.2018, VIII ZR 231/17 und 261/17; Pressemitteilung Nr. 155/2018)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))