BGH, 09.12.2020: Zum Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Maklerkosten für Ersatzimmobilien-Kauf

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in zwei Entscheidungen vom 09.12.2020 mit Schadensersatzklagen zweier ehemaliger Mietparteien gegen den Vermieter einer Mietwohnung zu befassen.

Beide Mietparteien machten geltend, dass sie infolge pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters aus der Wohnung ausziehen mussten und keine neue Wohnung mehr anmieteten, sondern Wohnungs- bzw. Hauseigentum erwarben. Sie verlangten als Folgeschaden unter anderem die zum Zwecke des Eigentumserwerbes angefallenen Maklerkosten vom Vermieter als Schadensersatz, was der BGH indes ablehnte.

Im ersten Fall (VIII ZR 238/18) war der Kläger ursprünglich Mieter einer Wohnung in Berlin. Er erhielt eine Eigenbedarfskündigung. In der nachfolgenden Räumungsklage des Vermieters unterlag er. Während des Berufungsverfahrens erwarb er unter Hinzuziehung eines Maklers eine Eigentumswohnung. Das Berufungsverfahren endete mit einem Räumungsvergleich. Da der Vermieter den Eigenbedarf nicht umsetzte, erhob der ehemalige Mieter seinerseits Klage gegen den vormaligen Vermieter. Er macht Schadensersatz wegen angeblich vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend, wozu er auch die aufgewandte Maklerprovision zählte.

(Symbolbild)

Im zweiten Fall (VIII ZR 371/18) war der Kläger ebenfalls Mieter einer Wohnung. Es gab diverse Streitigkeiten. Schließlich kündigte der Mieter das Mietverhältnis selbst fristlos und erwarb unter Hinzuziehung eines Maklers ein Einfamilienhaus.

Der BGH hatte sich mit unterschiedlichen Fragen zu befassen. Dies betraf insbesondere den Umstand, inwieweit in den beiden Sachverhalten nach dem bisherigen Prozessverlaufs eine Pflichtverletzung des jeweiligen Vermieters vorlag. Insofern untschieden sich nach Ansicht des BGH die Fälle.

Letztlich war diese Frage hinsichtlich der geltend gemachten Maklerkosten aber gar nicht entscheidungsrelevant. Denn der BGH lehnte hier eine Ersatzpflicht bereits aus Gründen des Schadensrechts ab.

Den klagenden Mietern sei zwar zuzugestehen, dass der Erwerb von (Wohn-)eigentum in den vorliegenden Fällen eine adäquate Reaktion auf die (unterstellte) Pflichtverletzung des Vermieters darstellte. Doch seien die hierfür aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Eine vertragliche Schadensersatzhaftung bestünde nur für die äquivaltenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde. Die klagenden Mieter hätten aber mit dem Eigentumserwerb nicht lediglich ihren Besitzverlust (an der bisher angemieteten Wohnung) ausgeglichen, sondern nunmehr eine Stellung als Eigentümer eingenommen. Hierin lege ein schadensersatzrechtlich relevanter Unterschied.

(Quelle: BGH, Urteile v. 09.12.2020, VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18; Pressemitteilung Nr. 158/20)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Kassel)