BGH, 12.01.2022 - XII ZR 8/21: Zahlung von Miete trotz coronabedingter Betriebsschließung?

Der für Fragen des Gewerberaummietrechts zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in einem Urteil vom 12.01.2022 mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter von Gewerberäumen für Zeiten einer coronabedingten Geschäftsschließung aufgrund behördlicher Anordnung ganz oder teilweise von der Pflicht zur vollständigen Mietzahlung befreit ist.

Im konkreten Fall hatte die Beklagte von der Klägerin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts (Verkauf von Textilien und Waren des täglichen Bedarfs) gemietet. Im März 2020 erließ die zuständige Behörde zur Pandemie-Bekämpfung hoheitliche Anordnungen, aufgrund derer das Einzelhandelsgeschäft im Zeitaum vom 19.03.2022 bis 19.04.2022 schließen musste. Die Beklagte zahlte daher im Monat April 2020 keine MIete.

Auf Klage der Vermieterin verurteilte das Landgericht (LG) die Beklagte zur vollen MIetzahlung für April 2020 (7.854,00 €). Auf Berufung der Beklagten verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) die Beklagte nur noch in Höhe einer reduzierten MIete (3.720,09 €). Das OLG bejahte aufgrund der behördlichen Schließungsverfügung eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages gemäß § 313 Abs. 1 BGB.

§ 313 Abs. 1 BGB lautet:

"(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Auf die Revision der Klägerin hob nun der BGH das Urteil auf und verwies es zurück an das OLG.

(Symbolbild)

Dabei wies der BGH im Wesentlichen auf Folgendes hin:

Bei einer Geschäftsschließung aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Corona-Pandemie komme grundsätzlich ein Anspruch des Gewerberaummieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.

Eine derartige Geschäftsschließung stelle allerdings keinen Mangel im Sinne der mietrechtlichen Gewährleistungsbestimmungen dar. Denn die durch die hoheitliche Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung knüpfe nicht an die konkreten Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage des Mietobjekt an. Der scheide eine sog. Minderung in diesen Fällen aus.

Der BGH hebt ausdrücklich hervor, dass allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage noch nicht zu einer Vertragsanpassung berechtige. Vielmehr müsse unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles geprüft werden, ob dem MIeter ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden könne.

Pauschale Betrachtungsweisen sind nicht zzulässig.

Es bedarf einer umfassenden Einzelfallabwägung. Hierbei sind auch finanzielle Vorteil des Mieters (staatliche Leistungen oder Versicherungsleistungen) in den Blick zu nehmen.

(Quelle: BGH, Urteil v.12.01.2022, XII ZR 8/21; Pressemitteilung Nr. 4/2022)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Kassel)